Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: как получить и сколько можно вернуть

Покупка квартиры позволяет вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ. Однако сумма возврата зависит не только от стоимости жилья, но и от официального дохода покупателя, даты возникновения права на вычет, наличия ипотеки и использования государственных субсидий.

Разбираемся, кому положен имущественный налоговый вычет в 2026 году, сколько можно вернуть и как правильно оформить документы.

Кто может получить налоговый вычет

Имущественный вычет доступен налоговым резидентам России, которые приобрели квартиру, комнату, жилой дом, долю в жилье либо земельный участок для строительства или с уже расположенным на нём жилым домом.

Для возврата необходимо иметь доход, с которого уплачивался НДФЛ. Сам факт покупки квартиры не означает, что налоговая служба сразу выплатит максимально возможную сумму.

За конкретный год вернуть можно не больше НДФЛ, который был удержан с доходов налогоплательщика за этот период. Неиспользованный остаток основного имущественного вычета переносится на следующие годы.

Например, если за год с зарплаты удержали 90 тысяч рублей НДФЛ, то за этот период вернуть больше 90 тысяч рублей не получится. Остальную часть можно будет получить позднее.

С какой суммы рассчитывается вычет

Основной имущественный вычет предоставляется с расходов на покупку или строительство жилья в пределах 2 миллионов рублей на одного налогоплательщика.

Максимальная сумма возврата зависит от ставки НДФЛ, по которой облагался доход человека. При ставке 13% с предельной суммы расходов можно вернуть до 260 тысяч рублей.

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Поэтому для граждан, доходы которых облагались по повышенным ставкам, возможная сумма возврата может быть больше. Например, при ставке 15% возврат с лимита в 2 миллиона рублей может достигать 300 тысяч рублей.

При этом налогоплательщику возвращают не произвольную сумму, а ранее уплаченный НДФЛ. Поэтому итог зависит от размера доходов и применявшихся к ним налоговых ставок.

Подробные правила, примеры расчёта и порядок оформления представлены в разборе имущественного налогового вычета.

Что происходит, если квартира стоит меньше 2 миллионов рублей

Если жильё приобретено после 1 января 2014 года и стоит меньше 2 миллионов рублей, неиспользованный остаток основного вычета можно применить при покупке другого объекта недвижимости.

Например, человек приобрёл квартиру за 1,5 миллиона рублей. После получения вычета с этой суммы у него останется возможность использовать ещё 500 тысяч рублей расходов при следующей покупке жилья.

Общий лимит по основному имущественному вычету всё равно не может превышать 2 миллиона рублей на одного налогоплательщика.

Сколько можно вернуть по ипотечным процентам

При покупке квартиры в ипотеку можно отдельно заявить вычет по процентам, фактически уплаченным банку.

Предельная сумма расходов по ипотечным процентам составляет 3 миллиона рублей. При ставке НДФЛ 13% это позволяет вернуть до 390 тысяч рублей.

В расчёт включается не вся сумма кредита и не весь ежемесячный платёж, а только проценты, фактически перечисленные банку.

В отличие от основного имущественного вычета, вычет по ипотечным процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости. Перенести его неиспользованный остаток на другую квартиру нельзя.

Когда возникает право на вычет

При покупке готовой квартиры право на вычет обычно возникает после государственной регистрации права собственности.

При приобретении квартиры в строящемся доме право связано с передачей объекта покупателю по передаточному акту или другому документу о передаче. Обратиться за вычетом можно после регистрации права собственности.

Право на вычет не пропадает, даже если квартира была приобретена несколько лет назад. Однако при подаче деклараций вернуть налог обычно можно за три предшествующих календарных года, если в эти периоды право на вычет уже существовало.

Например, при обращении в 2026 году можно заявить возврат НДФЛ за 2025, 2024 и 2023 годы при соблюдении установленных условий.

Как получить имущественный вычет

В 2026 году оформить возврат можно несколькими способами.

Через декларацию 3-НДФЛ

После окончания календарного года налогоплательщик может подать декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет на сайте ФНС.

При необходимости к декларации прикладываются документы, подтверждающие покупку жилья, произведённые расходы и уплату ипотечных процентов.

Через работодателя

Получать вычет можно в течение текущего года, не дожидаясь его окончания. Для этого необходимо направить в налоговую службу заявление о подтверждении права на вычет.

После получения соответствующего уведомления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты до использования положенной суммы.

В упрощённом порядке

В ряде случаев имущественный вычет можно получить без самостоятельного заполнения декларации 3-НДФЛ и без представления подтверждающих документов.

Если необходимые сведения поступили в ФНС от банка или другой участвующей организации, в личном кабинете налогоплательщика появится предзаполненное заявление. Его потребуется проверить и отправить.

Возможность упрощённого оформления зависит от того, передала ли организация необходимые сведения в налоговую службу.

Могут ли оба супруга получить вычет

Жильё, приобретённое супругами в браке, по общему правилу считается их совместным имуществом. Поэтому каждый супруг может заявить имущественный вычет в пределах собственного лимита.

Если квартира стоит 4 миллиона рублей или больше, супруги могут распределить расходы по 2 миллиона рублей на каждого. При ставке НДФЛ 13% семья потенциально сможет вернуть до 520 тысяч рублей по расходам на приобретение жилья.

При меньшей стоимости квартиры расходы также можно распределить между супругами. Например, стоимость жилья в 3 миллиона рублей можно разделить в пропорции 2 миллиона и 1 миллион рублей либо по 1,5 миллиона рублей каждому.

При выборе пропорции стоит учитывать размер официального дохода супругов и сумму уплаченного ими НДФЛ.

Какие расходы нельзя включить в вычет

Вычет предоставляется только в отношении собственных расходов покупателя.

При расчёте нельзя учитывать часть стоимости жилья, оплаченную за счёт материнского капитала, бюджетных субсидий и иных государственных средств.

Например, если часть стоимости квартиры погашена материнским капиталом, эту сумму необходимо исключить из расходов, заявляемых для получения имущественного вычета.

Кроме того, вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимого лица, в том числе у некоторых близких родственников.

Распространённые ошибки

Одна из частых ошибок — ожидание, что после покупки квартиры налоговая служба сразу перечислит 260 тысяч рублей. На практике сумма ежегодного возврата ограничена ранее уплаченным НДФЛ.

Ещё одна ошибка — включение в вычет всей суммы ипотечных платежей. Основной вычет рассчитывается со стоимости жилья, а отдельный ипотечный вычет — только с процентов, фактически уплаченных банку.

Также покупатели иногда забывают исключить из расчёта материнский капитал и другие государственные субсидии.

Что проверить перед подачей документов

Перед оформлением имущественного вычета следует определить:

• когда возникло право на вычет;
• какую часть лимита налогоплательщик уже использовал;
• сколько НДФЛ было уплачено за соответствующие годы;
• как выгоднее распределить расходы между супругами;
• какая сумма ипотечных процентов фактически перечислена банку;
• использовались ли при покупке материнский капитал или другие субсидии.

Предварительная проверка позволит оценить возможный возврат, правильно подготовить документы и понять, какая часть вычета будет перенесена на следующие годы.